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N°168 - Septembre 2013
N°168 - Septembre 2013
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Par La rédaction

 
 

Brèves économiques

 
 

Ce mois ci nous vous parlons du conseil syndical, des plus-values immobilières et de la CORSEBOX.

 
 

Petites questions de copropriété par Antoine MERIDJEN, Avocat au Barreau de BASTIA

A quoi sert le conseil syndical et qui peut en être membre ?
L'assemblée générale, organe délibérant du syndicat de copropriété, se réunit rarement plus d'une fois par an pour statuer sur les questions importantes concernant la gestion de l'immeuble. Le syndic est en revanche l'organe permanent à qui il incombe à la fois d'assurer l'exécution des décisions adoptées par l'assemblée générale, de prendre toutes les mesures nécessaires en fonction des nécessités quotidiennes, de traiter avec les tiers, et de gérer le budget de la copropriété. Afin d'assister et de contrôler le syndic dans l'accomplissement de sa mission et d'être un lien entre l'assemblée et cet agent d'exécution, la loi de 1965 a prévu l'existence obligatoire d'un conseil syndical dans le fonctionnement d'une copropriété.
L'une des taches essentielles du conseil syndical consiste à contrôler la gestion du syndic (s'assurer que les travaux ont été autorisés par l'assemblée générale, correctement réalisés et réglés) et à vérifier la comptabilité du syndic : il peut ainsi à tout moment demander au syndic d'accéder aux factures et autres documents qu'il jugerait utile de consulter et en réclamer copie.
Le conseil syndical doit en outre assister le syndic dans ses missions (préparation de l'assemblée générale, élaboration de l'ordre du jour). Il peut donner son avis au syndic sur l'urgence de certains travaux qui ne nécessitent pas de décision d'assemblée générale ou être obligatoirement consulté par ce dernier lorsque certaines dépenses d'entretien dépassent un certain seuil fixé en assemblée générale.
Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, pour une durée qui ne peut excéder 3 ans, mais elle est renouvelable. Seul un copropriétaire, son conjoint, son partenaire de PACS peut être conseiller syndical. Le syndic, son conjoint, ses ascendants ou descendants, ainsi que ses préposés, quand bien même ils possèderaient des droits dans l'immeuble, ne peuvent en revanche devenir membres du conseil syndical. Par ailleurs, l'élection d'un président parmi ses membres est obligatoire : son rôle est essentiel, il doit réunir le conseil syndical, animer les réunions et établir un rapport d'activités lors de l'assemblée générale annuelle. Il ne pourra toutefois se substituer au syndic dans l'exercice dans l'administration  de la copropriété.
L'on rappellera enfin que les fonctions de membre du conseil et de président ne peuvent donner lieu à rémunération, seul le remboursement des dépenses qu'ils ont personnellement supportés dans l'exercice de leurs fonctions (frais de téléphone, photocopies, déplacements...) pourront être prises en charge dès lors qu'elles seront justifiées au syndicat des copropriétaires.
En pratique, attention à ne pas surestimer les pouvoirs d'un conseil syndical, ils resteront relativement marginaux dans les textes et difficiles à mettre en oeuvre, surtout lorsque le syndic est un professionnel.

Plus-values immobilières : les nouvelles règles de calcul. (par Marie-Paule Dionisi)

Dans une instruction du 2 août dernier, l'Administration précise les mesures annoncées par François Hollande concernant les plus-values immobilières réalisées par les particuliers.
Ces règles, qui n'ont pour l'heure aucune base légale puisqu'elles ne seront votées qu'en fin d'année dans le cadre de la loi de finances pour 2014, sont d'ores et déjà applicables depuis le 1er septembre 2013 et concernent tous les biens immobiliers non exonérés (résidence principale, autre logement sous condition de remploi, etc...), à l'exception des terrains à bâtir et les droits s'y rapportant.
Les terrains à bâtir et les droits s'y rapportant restent en effet soumis au régime applicable depuis le 1er février 2012 et seront, à compter du 1er janvier 2014, surtaxés puisque ils ne bénéficieront plus d'aucun abattement pour durée de détention.
Pour les autres biens, toutes les mutations à titre onéreux (cessions, apports, échanges, certains partages) sont taxées au taux de 34, 50 %, savoir 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 15, 50 % au titre des prélèvements sociaux, après application des abattements suivants :


En matière d'impôt sur le revenu, un abattement de 6 % par année de détention à partir de la 6ème année et jusqu'à la 21ème, et 4 % au terme de la 22ème (soit une exonération totale d'impôt sur le revenu au-delà de 22 ans de détention).


En matière de prélèvements sociaux, un abattement de 1, 65 % pour chaque année de détention à partir de la 6ème année et jusqu'à la 21ème, 1, 60 % pour la 22ème année de détention, 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème (soit une exonération de prélèvements sociaux au-delà d'un délai de détention de 30 ans).


Entre 23 et 30 ans de détention, les plus-values ne sont donc soumises qu'aux prélèvements sociaux.
Les cessions de biens immobiliers réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014 bénéficient d'un abattement exceptionnel de 25 %, qui concerne tant l'impôt sur le revenu que les prélèvements sociaux et qui s'applique après les abattements pour durée de détention. Cet abattement ne s'applique pas aux cessions réalisées au profit de son conjoint, de son partenaire lié par un PACS, son concubin notoire, un descendant, un ascendant, de même qu'au profit d'une personne morale dont l'une de ces personnes serait ou deviendrait l'associée. Attention,   il ne s'applique pas non plus aux cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière. 
Rappelons que si elle excède 50 k€, la plus-value nette imposable (c'est-à-dire après prise en compte des abattements pour durée de détention et, le cas échéant, de l'abattement de 25 %),   est soumise à une taxe supplémentaire dont le taux est de 2 % pour une plus-value de 50 k€ à 100 k€, et qui augmente d'un point par tranche de 50 k€ pour atteindre un maximum de 6 % pour une plus-value de 250 k€ et plus.
Cette taxe ne s'applique pas lorsque la plus-value est exonérée. Elle ne s'applique pas non plus aux terrains à bâtir.
Lorsque le bien appartient à plusieurs personnes (concubins, indivisaires, couples mariés), le seuil de 50 k€ s'apprécie de manière individuelle, au niveau de la quote-part de plus-value revenant à chacun des cédants ou membre du couple. Il en est de même lorsque le bien appartient à une personne morale. Le seuil s'apprécie dans ce cas au regard de chacun des associés.

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La rédaction

 
 
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